Дата публікації: 30.04.2024
Правовий висновок
Витрати з управління багатоквартирним будинком
Управління багатоквартирним будинком вимагає витрат. Насамперед, на його утримання. Можна сказати, що базове управлінське рішення співвласників таке: належно утримувати свій будинок або спостерігати, як він повільно руйнується. Стаття 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» дає перелік витрат з управління, і починає його з витрат на утримання багатоквартирного будинку.
Правовий аналіз ситуації - Закон прямо називає такі витрати на управління багатоквартирним будинком:
- витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;
- витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
- витрати, пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;
- витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення.
Однак попри те, що такий перелік міститься у законі, в кінцевому підсумку конкретний перелік і розмір витрат на управління визначається самими співвласниками багатоквартирного будинку.
Тобто держава встановлює певні вимоги до утримання будинку, але співвласники самостійно вирішують, які роботи і коли виконувати та які кошти на них асигнувати. Більш того, наведений у законі перелік не є вичерпним. Згадана стаття 12 посилається і на «інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом».
Тобто будь-які витрати співвласників, пов’язані з управлінням спільним майном багатоквартирного будинку, мають стосуватися саме багатоквартирного будинку, і тоді вони є витратами з управління багатоквартирним будинком.
Юридичний аналіз ситуації - усі витрати є цільовими і якщо кошти, що надійшли на управління багатоквартирним будинком, будуть використані на щось інше, то це є нецільовим використанням і тягне за собою необхідність сплати податку на прибуток, що є додатковим обтяженням співвласників, та поданням відповідних звітів.
Частиною 2 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» покладає витрати на управління багатоквартирним будинком на його співвласників: витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. І ці витрати співвласник зобов’язаний нести незалежно від того, чи користується він спільним майном, своєю квартирою чи своїм нежитловим приміщенням, адже невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Якщо конкретні витрати, за які проголосували збори співвласників багатоквартирного будинку або загальні збори ОСББ, неможливо віднести до витрат з управління багатоквартирним будинком і вони не передбачені законом, їх сплата залишається добровільною справою кожного окремо взятого співвласника.
Витрати на управління багатоквартирним будинком – це витрати співвласників багатоквартирного будинку, які вони можуть нести у будь-яких формах: платити внески до ОСББ, вносити плату управителю, самостійно купувати ремонтні матеріали і своїми руками робити ремонт тощо.
При цьому, кошторис відображає також і всі джерела надходжень в ОСББ, які можуть бути не тільки за рахунок внесків.
Затвердження кошторису проводиться перед затвердженням внесків (тобто спочатку розраховуються необхідні витрати, враховуються усі надходження, а вже потім, виходячи з потреби у витратах, розраховується розмір внесків.
Для визначення розміру внеску: 1) рахуємо скільки потрібно коштів на рік на утримання будинку; 2) ділимо отриману суму на метри квадратні (площу житлових і нежитлових приміщень); 3) отриману суму ділимо на 12 місяців. Так і отримаємо щомісячний внесок із метра квадратного. І от уже вирахуваний таким чином розмір внеску затверджується рішенням загальних зборів ОСББ.
Аналіз ситуація юристом Стаття 20 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає, що частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, спори щодо визначення частки співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку вирішуються в судовому порядку.
Отже, усі співвласники (як житлових так і нежитлових приміщень) в результаті отримують єдиний тариф для всіх співвласників багатоквартирного будинку, а різниця в сумі оплати буде пов’язана лише із кількістю квадратних метрів, які перебувають у власності, а інший порядок визначення розміру внеску повинен бути аргументований та детально розрахований.
Якщо власників машиномісць визнають співвласниками багатоквартирного будинку, то розрахунок розміру внеску співвласників на управління багатоквартирним будинком має проводитись з урахуванням площ, що перебувають у їх власності.
Щодо наданих проектів штатного розкладу та кошторисів (особливо те, що стосується внеску для власників паркомісць) (пам’ятаємо, що внески на управління – це гроші співвласників (а не якихось сторонніх людей), а тому не роздуваємо штат та не включаємо роботи, в яких немає потреби, а якщо включаємо роботи, то обов’язково їх проводимо або накопичуємо на проведення робіт в майбутньому):
1) Формування штатного розкладу – з яких потреб кількість посад в адміністрації майже дорівнює кількості посад технічних працівників? Які обов’язки покладаються на керівника та адміністратора?
2) Посадові оклади – які підстави їх формування?
3) Плутанина з площами усіх приміщень, з яких офіційних документів їх взято?
4) Не зрозумілий порядок розрахунку першої частки внеску співвласників паркінгу, а саме:
- яка загальна площа приміщень використовувалась при розрахунку (з кошторису житлових приміщень вбачається, що житлова), якщо використовувалась загальна житлова, то з яких підстав?
- який відсоток із наведених статей витрат (пропорційна частка) взято при розрахунку першої частки внеску за паркінг, яким чином та виходячи з яких показників цей відсоток було визначено?
- з огляду на який штат при розрахунку враховано фонд оплати 115375грн., якщо згідно проекту штатного розкладу він складає 106500грн.?
- які саме внутрішньо будинкові системи та мережі мають безпосереднє значення для паркінгу та відносяться до нього та чи є вони спільними для будинку та паркінгу?
5) У зв'язку з чим введено ще одну одиницю посади робітника з прибирання, якщо в штаті вже передбачено 4 робітники з комплексного прибирання багатоквартирного будинку з прилеглими територіями, оплата праці яких включена до пропорційної частки внеску?
Юридичний висновок та аналіз ситуації адвокатом, чи передбачатиметься право Правління ОСББ (в межах загальної суми видатків) використовувати кошти з одних статей витрат на інші у разі недостатності цільових коштів, а також збільшувати, в межах кошторису, витратну частину певної статті витрат за рахунок накопичувального фонду?
Що відбуватиметься із невикористаними коштами за статтями витрат?
