Дата публикации: 30.04.2024
Фахівець у галузях цивільного, сімейного, господарського, корпоративного, договірного права. Представництво інтересів фіз. та юр. осіб в судах, корпоративне обслуговування.
Правовое заключение (правовой вывод)
Паркинг – самостоятельное здание или составная часть жилого комплекса Объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСББ)
Первый вопрос – почтовый адрес многоквартирного дома. Периодически возникают споры о правомерности создания в двух зданиях с одним почтовым адресом двух отдельных ОСМД или о присвоении конструктивно единому зданию двух или более почтовых адресов.
Согласно «Государственному классификатору зданий и сооружений» (ДК 018-2000), здания – это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или соединенных (несуще-оградительных) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещение оборудования, животных, растений и предметов. В определении ни одной ссылки на почтовый адрес.
Следовательно, есть ли объекты недвижимости частью одного здания или отдельными зданиями, решается через приведенное определение, изучение технической документации здания (или просто обследуя его, если такая документация недоступна). А с почтовыми адресами ситуации могут быть самые разные. В начале строительства объекту присваивается так называемый строительный адрес. По завершении – почтовая, которая может совпадать или не совпадать со строительной.
Иногда застройщик, стремясь как можно быстрее распродать квартиры, вводит объект в эксплуатацию по частям (секциям), получая на каждый из них отдельный почтовый адрес, хотя, как потом выясняется, все эти части являются единственным зданием с общими конструктивными элементами (часто – общим фундаментом) и инженерным оборудованием.А иногда бывает, что несколько самостоятельных зданий, построенных на одном земельном участке с одним строительным адресом, получают один почтовый адрес. Но от этого они не становятся единственным объектом, а остаются отдельными зданиями.
Второй вопрос – машиноместа, которые могут быть расположены в конструктивной части многоквартирного дома, а могут быть в отдельном паркинге, который имеет тот же почтовый адрес, что и дом, но является полностью отдельным зданием.
Машиноместо – не помещение. Но в то же время – отдельный самостоятельный объект права собственности в многоквартирном доме.
В связи с этим в свое время возникали споры, признавать ли владельцев машиномест совладельцами многоквартирного дома и, соответственно, допускать ли их к участию в учредительном и общем собрании ОСМД, и обязаны ли они нести расходы по содержанию дома наравне с остальными совладельцами.
Юридический анализ ситуации дает основания составить две позиции:
Одна основывается на положениях государственных строительных норм и не признает владельцев машиномест совладельцами многоквартирного дома. Она имеет свою логику, поскольку ДБН В.2.2-15-2005 рассматривает встроенные и встроенные стоянки как вспомогательные помещения многоквартирного дома. Но эта логика была бы справедлива, если бы машиноместа действительно были вспомогательными помещениями, а не самостоятельными объектами права собственности. Поскольку право собственности на машиноместо как на самостоятельный объект регистрируется согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», то машиноместо на уровне закона определено как «равноправный» объект права собственности многоквартирном доме рядом с квартирой или нежилым помещением. Заключение юриста: в порядке аналогии закона (ч.1 ст.8 ГК Украины) за владельцами таких машиномест следует признать права и обязанности совладельцев многоквартирного дома.
Анализ ситуации юристом: совладельцами многоквартирного дома являются владельцы квартир и других жилых помещений, владельцы нежилых помещений, владельцы машиномест, если они расположены в конструктивной части многоквартирного дома, владельцы других «самостоятельных» объектов права собственности в доме, приобретенных по законным основаниям.
Юридическое заключение: являются ли отдельные объекты частями одного здания или отдельными зданиями, определяется технической документацией на здание (здания), а не присвоенным почтовым адресом, т.е. -оградительные конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами, а также права на земельный участок.
