Дата публикации: 30.04.2024
Фахівець у галузях цивільного, сімейного, господарського, корпоративного, договірного права. Представництво інтересів фіз. та юр. осіб в судах, корпоративне обслуговування.
Правовой вывод
Расходы по управлению многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом требует затрат. В первую очередь, на его содержание. Можно сказать, что базовое управленческое решение совладельцев таково: должно содержать свой дом или наблюдать, как он медленно разрушается. Статья 12 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» дает перечень расходов по управлению и начинает его с расходов на содержание многоквартирного дома.
Правовой анализ ситуации – Закон прямо называет следующие расходы на управление многоквартирным домом:
- расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, техническое переоснащение общего имущества в многоквартирном доме;
- расходы на оплату коммунальных услуг по общему имуществу многоквартирного дома;
- расходы, связанные с выполнением обязательств по кредитному договору, заключенному по программам Фонда энергоэффективности;
- расходы по уплате вознаграждения управляющему в случае его привлечения.
Однако, несмотря на то, что такой перечень содержится в законе, в конечном счете конкретный перечень и размер расходов на управление определяется самими совладельцами многоквартирного дома.
То есть, государство устанавливает определенные требования к содержанию дома, но совладельцы самостоятельно решают, какие работы и когда выполнять и какие средства на них ассигновать. Более того, приведенный в законе перечень не исчерпывающий. Упомянутая статья 12 ссылается и на «прочие расходы, предусмотренные решением совладельцев или законом».То есть любые расходы совладельцев, связанные с управлением общим имуществом многоквартирного дома, должны относиться именно к многоквартирному дому, и тогда они являются расходами по управлению многоквартирным домом.
Юридический анализ ситуации - все расходы являются целевыми и если средства, поступившие на управление многоквартирным домом, будут использованы на что-то другое, то это нецелевое использование и влечет за собой необходимость уплаты налога на прибыль, что является дополнительным обременением совладельцев, и предоставлением соответствующих отчетов .
Частью 2 ст. 12 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» возлагает расходы на управление многоквартирным домом на его совладельцев: расходы на управление многоквартирным домом распределяются между совладельцами пропорционально их долям совладельца, если решением собрания совладельцев или законодательством не предусмотрен иной порядок распределения расходов. И эти расходы совладелец обязан нести независимо от того, пользуется ли он общим имуществом, своей квартирой или своим нежилым помещением, ведь неиспользование собственником принадлежащей ему квартиры или нежилого помещения или отказ от использования совместного имущества не является основанием для уклонения от осуществления расходов на управление многоквартирный дом.
Если конкретные расходы, за которые проголосовало собрание совладельцев многоквартирного дома или общее собрание ОСМД, невозможно отнести к расходам по управлению многоквартирным домом и они не предусмотрены законом, их уплата остается добровольным делом каждого отдельно взятого совладельца.
Расходы на управление многоквартирным домом – это расходы совладельцев многоквартирного дома, которые они могут нести в любых формах: платить взносы в ОСМД, вносить плату управляющему, самостоятельно покупать ремонтные материалы и своими руками производить ремонт и т.д.
При этом смета отражает также и все источники поступлений в ОСМД, которые могут быть не только за счет взносов.
Утверждение сметы производится перед утверждением взносов (т.е. сначала рассчитываются необходимые расходы, учитываются все поступления, а затем, исходя из потребности в расходах, рассчитывается размер взносов.
Для определения размера взноса: 1) считаем сколько нужно средств в год на содержание дома; 2) делим полученную сумму на квадратные метры (площадь жилых и нежилых помещений); 3) полученную сумму делим на 12 месяцев. Так и получим ежемесячный взнос с квадратного метра. И вот уже вычисленный таким образом размер взноса утверждается решением общего собрания ОСМД.Анализ ситуация юристом Статья 20 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» предусматривает, что доля совладельца в общем объеме взносов и платежей на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, техническое переоснащение общего имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорциями общей площади квартиры (квартир) и/или находящихся в его собственности нежилых помещений споры по определению доли совладельца в общем объеме взносов и платежей на содержание, эксплуатацию, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества в многоквартирном дома разрешаются в судебном порядке.
Следовательно, все совладельцы (как жилых так и нежилых помещений) в результате получают единый тариф для всех совладельцев многоквартирного дома, а разница в сумме оплаты будет связана только с количеством находящихся в собственности квадратных метров, а другой порядок определения размера взноса должен быть аргументированным и детально рассчитанным.
Если владельцев машиномест признают совладельцами многоквартирного дома, то расчет размера взноса совладельцев на управление многоквартирным домом должен производиться с учетом находящихся в их собственности площадей.Что касается предоставленных проектов штатного расписания и смет (особенно то, что касается взноса для владельцев паркомест) (помним, что взносы на управление – это деньги совладельцев (а не каких-то посторонних людей), а потому не раздуваем штат и не включаем работы, которых нет нужды, а если включаем работы, то обязательно их производим или накапливаем на проведение работ в будущем):
1) Формирование штатного расписания – по каким потребностям количество должностей в администрации почти равно количеству должностей технических работников? Какие обязанности возлагаются на руководителя и администратора?
2) Должностные оклады – каковы основания для их формирования?
3) Путаница с площадями всех помещений, из каких официальных документов они взяты?
4) Не ясен порядок расчета первой доли взноса совладельцев паркинга, а именно:
- какая общая площадь помещений использовалась при расчете (из сметы жилых помещений усматривается, что жилая), если использовалась общая жилая, то по каким основаниям?
- какой процент из приведенных статей расходов (пропорциональная доля) взят при расчете первой доли взноса за паркинг, каким образом и исходя из каких показателей этот процент был определен?
- учитывая какой штат при расчете учтен фонд оплаты 115375грн., если согласно проекту штатного расписания он составляет 106500грн.?
- какие внутридомовые системы и сети имеют непосредственное значение для паркинга и относятся к нему и являются ли они общими для дома и паркинга?
5) В связи с чем введена еще одна единица должности рабочего по уборке, если в штате уже предусмотрено 4 рабочих по комплексной уборке многоквартирного дома с прилегающими территориями, оплата труда которых включена в пропорциональную долю взноса?
Анализ ситуации адвокатом, правовой вывод, анализ ситуации адвокатом, предусматривается ли право Правления ОСМД (в пределах общей суммы расходов) использовать средства из одних статей расходов на другие в случае недостаточности целевых средств, а также увеличивать, в пределах сметы, расходную часть определенной статьи расходов за счет накопительного фонда?
Что будет происходить с неиспользованными средствами по статьям расходов?
