Дата публікації: 05.08.2024
Навчаюсь на третьому курсі Державного університету економіки і технологій. Спеціалізуюсь на договірному, господарському та корпоративнмоу праві, зокрема, надаю консультації та пишу фахові статті.
Договір оренди — це юридичний документ, що регулює відносини між орендодавцем (особою або організацією, яка надає майно в оренду) та орендарем (особою або організацією, яка користується цим майном за плату). Звісно, основним обов'язком орендаря є своєчасна, відповідно до умов договору, сплата орендної плати. Разом з цим, законодавство предбачає випадки, коли орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати або ж взагалі її не сплачувати.
Підстави для зменшення орендної плати:
Зокрема, відповідно до законодавства України, орендар може подати таку вимогу, якщо:
- Зміна умов господарювання: Якщо через обставини, за які орендар не відповідає, змінилися умови господарювання, які істотно впливають на використання орендованого майна. Це може бути, наприклад, зміна умов експлуатації об'єкта або введення нових обмежень.
- Погіршення стану об'єкта оренди: Якщо істотно погіршився стан об'єкта оренди через причини, за які орендар не відповідає, і це впливає на його нормальне використання. Наприклад, якщо обладнання, яке орендар використовує, вийшло з ладу через причини, не пов'язані з його діяльністю.
У таких випадках орендар має право на перегляд умов договору, включаючи розмір орендної плати. Зазвичай, орендар повинен повідомити орендодавця про ці обставини і, як правило, подати відповідний запит на перегляд умов договору. Деталі та процедура перегляду можуть бути визначені самим договором оренди, а також відповідним законодавством, наприклад, Цивільним кодексом України. Важливо також, щоб будь-які зміни були оформлені у письмовій формі і підписані обома сторонами, щоб мати юридичну силу.
Обмеження у користуванні об'єктом як підстава для зменшення орендної плати:
Згідно з цивільним законодавством України, зокрема статтею 764 Цивільного кодексу України, наймач (орендар) має право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування орендованим майном істотно зменшилася. Ось детальний опис цієї ситуації:
- Настання обставин, за які орендар не відповідає:
- Форс-мажор: Наприклад, стихійні лиха, природні катастрофи (землетруси, повені) або інші непередбачувані події, які роблять майно непридатним для використання. Листом ТТП України було визнано війну як однією із форс-мажорних обставин.
- Аварії: Пошкодження або знищення частини або всього майна через аварії, наприклад, пожежі, вибухи, які сталися не з вини орендаря.
- Втрата доступу: Якщо доступ до майна був обмежений або закритий через рішення органів влади або інші обставини, що не залежать від орендаря.
- Істотне зменшення можливості користування:
- Обмеження у використанні: Значне обмеження або неможливість користуватися майном згідно з його призначенням. Наприклад, якщо орендована площа для бізнесу частково або повністю стає непридатною для ведення бізнесу. В такому разі орендар за допомогою доказів повинен встановити не тільки наявність обставин, але й факт неможливості користування об'єктом оренди через їх настання.
- Погіршення стану: Якщо через зовнішні фактори майно зазнало значних пошкоджень або зношення, що суттєво вплине на його використання.
Звільнення від орендної плати:
Наймач (орендар) звільняється від плати за оренду майна за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає. Це правило застосовується, якщо:
Обставини, що вплинули на використання майна,не були викликані діями або бездіяльністю орендаря.
Приклад обставин: форс-мажорні ситуації (наприклад, стихійні лиха), аварії, зміни в законодавстві, або рішення органів влади, які зробили майно непридатним для використання. Щоб скористатися цим правом, орендар має повідомити орендодавця і надати докази обставин, що вплинули на можливість користування майном.
Форс-мажорні обставини:
- Звільнення від відповідальності: Форс-мажорні обставини звільняють сторону від відповідальності за невиконання або неналежне виконання договірних зобов'язань, якщо це сталося внаслідок непереборної сили. Це може включати ситуації, коли об'єкт оренди стає непридатним для використання через стихійні лиха, аварії, чи інші форс-мажорні події.
- Відтермінування виконання зобов'язань: Форс-мажорні обставини не звільняють від самого зобов'язання, а лише від відповідальності за його неналежне виконання в період дії форс-мажору. Це означає, що зобов'язання (наприклад, сплата орендної плати) повинно бути виконане, як тільки обставини дозволять це зробити.
- Обов'язок виконання: Як тільки форс-мажорні обставини закінчуються і можливість виконання зобов'язання відновлюється, особа повинна виконати зобов'язання відповідно до договору. Це може включати сплату орендної плати за період, коли використання майна стало можливим.
- Документація і підтвердження: Для того щоб скористатися звільненням від відповідальності, потрібно надати документи, що підтверджують настання форс-мажору, і зазвичай повідомити іншу сторону про його вплив на виконання зобов'язань.
Допомога юриста при виникненні конфліктів з контрагентом:
Ось основні види юридичних послуг:
- Консультація юриста і правовий аналіз ситуації:
Аналіз договору: Юрист ретельно вивчить умови договору, щоб зрозуміти права і обов'язки кожної сторони, а також можливі причини конфлікту.
Оцінка юридичних ризиків: Надання оцінки ризиків та наслідків для кожної сторони, включаючи можливі юридичні вимоги або штрафи.
- Юридичні послуги під час переговорів і медіації:
Переговори: Юрист може виступати як посередник у переговорах між сторонами, щоб знайти компромісне рішення і уникнути судових розглядів.
Медіація: Проведення медіаційних сесій, якщо це передбачено договором або є можливість для альтернативного вирішення спорів.
- Складання та подання документів:
Юридичні документи: Складання офіційних запитів, претензій, листів або інших документів, що стосуються конфлікту.
Судові документи: Підготовка і подання позовних заяв, апеляцій або інших судових документів, якщо справа переходить у судовий процес.
- Послуги адвоката з представництва в суді:
Адвокат з представництва в суді: Захист інтересів клієнта в суді, участь у слуханнях, подання доказів та аргументів.
Судова практика: Використання досвіду юриста для ефективного ведення справи в суді.
- Поради щодо правових стратегій:
Розробка стратегії: Розробка правової стратегії для вирішення конфлікту, враховуючи всі можливі варіанти та наслідки.
Альтернативні рішення: Рекомендації щодо альтернативних шляхів вирішення конфлікту, таких як арбітраж або медіація.
- Вирішення спірних питань:
Виправлення помилок: Послуги юриста у виправленні помилок або непорозумінь у договорі, які можуть бути причинами конфлікту.
Зміни і доповнення: Підготовка змін або доповнень до договору для відновлення взаєморозуміння між сторонами.
При виникненні конфлікту між сторонами договору допомога юриста може бути дуже корисною. Юрист може надати ряд послуг і порад, щоб допомогти вирішити конфлікт ефективно і з мінімальними негативними наслідками. Порада юриста може значно полегшити процес вирішення конфлікту, забезпечити захист прав і інтересів і допомогти досягти оптимального результату в межах законодавства.
