Дата публікації: 30.04.2024
Правовий висновок
Паркінг - самостійна будівля чи складова частина житлового комплексу
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку
Перше питання – поштова адреса багатоквартирного будинку. Періодично виникають спори щодо правомірності створення в двох будівлях з однією поштовою адресою двох окремих ОСББ або про присвоєння конструктивно єдиній будівлі двох або більше поштових адрес.
Згідно з «Державним класифікатором будівель та споруд» (ДК 018-2000), будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів. У визначенні жодного посилання на поштову адресу.
Отже чи є об’єкти нерухомості частиною однієї будівлі чи окремими будівлями, вирішується через наведене визначення, вивчення технічної документації будівлі (або просто обстежуючи її, якщо така документація недоступна). А з поштовими адресами ситуації можуть бути найрізноманітніші. На початку будівництва об’єкту присвоюється так звана будівельна адреса. По завершенні – поштова, яка може співпадати чи не співпадати з будівельною.
Інколи забудовник, прагнучи якомога швидше розпродати квартири, вводить об’єкт в експлуатацію частинами (секціями), отримуючи на кожну з них окрему поштову адресу, хоча, як потім з’ясовується, усі ці частини є єдиною будівлею зі спільними конструктивними елементами (часто – спільним фундаментом) та інженерним обладнанням. А часом буває, що кілька самостійних будівель, побудованих на одній земельній ділянці з однією будівельною адресою, отримують одну поштову адресу. Але ж від того вони не стають єдиним об’єктом, а залишаються окремими будівлями.
Друге питання – машиномісця, які можуть бути розташовані в конструктивній частині багатоквартирного будинку, а можуть бути в окремому паркінгу, який має ту ж саму поштову адресу, що й будинок, але є повністю окремою будівлею.
Машиномісце – не приміщення. Але в той же час – окремий самостійний об’єкт права власності в багатоквартирному будинку.
У зв’язку з цим свого часу виникали спори, чи визнавати власників машиномісць співвласниками багатоквартирного будинку та, відповідно, чи допускати їх до участі в установчих та загальних зборах ОСББ, і чи зобов’язані вони нести витрати з утримання будинку нарівні з рештою співвласників.
Юридичний аналіз ситуації дає підстави скласти дві позиції:
Одна ґрунтується на положеннях державних будівельних норм і не визнає власників машиномісць співвласниками багатоквартирного будинку. Вона має свою логіку, оскільки ДБН В.2.2-15-2005 розглядає вбудовані та вбудовано-прибудовані стоянки як допоміжні приміщення багатоквартирного будинку. Але ця логіка була би справедливою, якби машиномісця справді були допоміжними приміщеннями, а не самостійними об’єктами права власності.
Оскільки право власності на машиномісце як на самостійний об’єкт реєструється згідно з Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», то машиномісце на рівні закону визначене як «рівноправний» об’єкт права власності в багатоквартирному будинку поряд із квартирою чи нежитловим приміщенням. Тому в порядку аналогії закону (ч.1 ст.8 ЦК України) за власниками таких машиномісць слід визнати права і обов’язки співвласників багатоквартирного будинку.
Аналіз ситуації юристом: співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартир та інших житлових приміщень, власники нежитлових приміщень, власники машиномісць, якщо вони розташовані в конструктивній частині багатоквартирного будинку, власники інших «самостійних» об’єктів права власності в будинку, набутих на законних підставах.
Юридичний висновок: чи є окремі об’єкти частинами однієї будівлі або окремими будівлями, визначається технічною документацією на будівлю (будівлі), а не присвоєною поштовою адресою, тобто мають бути докази, що паркінг та житловий будинок мають різні або спільні несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами, а також права на земельну ділянку.
