Дата публікації: 08.05.2024
Консультація адвоката, консультація юриста, аналіз документів, правовий аналіз ситуації, письмова консультація, перевірка документів юристом
Хто має сплачувати внески і платежі із утримання квартири (нежитлового приміщення) в будинку, де створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку у разі смерті власника
та неприйняття спадкоємцями спадку
Уявить ситуацію, за якої квартира (або нежитлове приміщення) належала особі, яка померла. Спадкоємці є, але не прийняли (не оформили) спадщину, власником значиться померлий власник. У такому випадку кредитори спадкодавця, зокрема об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) вправі розпочати процедуру визнання спадщини відмерлою та у подальшому стягнути заборгованість із територіальної громади.
ОСББ, у відповідності до ч.1 ст. 385 ЦК України, за якою «власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків)», створюється власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Частинами 6-8 ст. 22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що для фінансування самозабезпечення об’єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання.
Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
Рішеннями загальних зборів співвласників ОСББ затверджуються розміри внесків і платежів, що підлягають щомісячній сплаті (далі - внески).
Серед обов'язків співвласника, зазначених в ст. 15 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» є і обов’язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
За кожним об’єктом нерухомості закріплюється особовий рахунок, на якому акумулюється інформація про поточний стан сплачених внесків.
Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Якщо за даними Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - ЄДРРП) право власності на об’єкт нерухомості, за яким числиться заборгованість по сплаті внесків не зареєстроване, алгоритм дій може бути нищенаведеним.
Кожен співвласник Будинку, що набув право власності на нерухоме майно (квартиру, нежитлове приміщення, машино-місце) укладав, як покупець, із продавцем - певною будівельною компанією типовий договір купівлі-продажу майнових прав (далі – типовий договір).
Такі договори, як правило, містять положення, за яким «Після укладення договору купівлі-продажу об’єкту самостійно укласти договір на експлуатаційне обслуговування із обслуговуючою організацією. Відсутність договору не звільняє Покупця від розрахунків по житлово-комунальним платежам із моменту передачі житлового будинку на баланс експлуатуючої організації.»
Як вбачається із наведеного, особа, яка є власником майнових прав в будинку, зокрема, за договором купівлі-продажу майнових прав придбала квартиру, але не зареєструвала право власності на неї в ЄДРРП, незалежно від укладення договору із ОСББ, має сплачувати належні внески і платежі.
Власником майнових прав на квартиру є певна особа. Якщо така особа померла, потрібно з’ясувати, хто проживає (користується) майном. Якщо з наявних документів (інформації) вбачається, що у особи є спадкоємці, доцільно скласти лист, де вказати наступне:
«За змістом статей 13 та 41 Конституції України власність гарантує не лише права, а й зобов'язує. використання власності не може завдавати шкоди людині, правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства.
Як встановлено ч. 4 ст. 319 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) Власність зобов’язує.
За ст. 322 ЦК Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
У відповідності до ст. 1216 ЦК спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Згідно зі ст. 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Особи, які спільно проживають разом зі спадкодавцем на момент відкриття спадщини та не заявляли про відмову від спадщини, вважаються такими, що фактично прийняли спадок (ч. 3 ст. 1268 ЦК).
Відсутність правовстановчого документу на нерухоме майно (квартиру, тощо) та реєстрації права власності на неї в ЄДРРП не звільняє а ні власника майнових прав на Квартиру, а ні особу спадкоємця цих прав, від утримання цього майна.
У разі відсутності спадкоємців майна, спадщина визнаватиметься відумерлою. За ч. 1 ст. 1277 ЦК у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття орган місцевого самоврядування за місцезнаходженням нерухомого майна, а за відсутності нерухомого майна - місцезнаходженням основної частини рухомого майна зобов’язаний подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою.
Положеннями ч. 4 ст. 1277 ЦК передбачено, що територіальна громада, яка стала власником відумерлого майна, зобов'язана задовольнити вимоги кредиторів спадкодавця, що заявлені відповідно до статті 1231 цього Кодексу. Якщо власниками відумерлого майна стали декілька територіальних громад, вимоги кредиторів спадкодавця задовольняються територіальними громадами пропорційно до вартості відумерлого майна, набутого у власність кожною з них.
Тобто, якщо майно, зокрема, квартира, не прийнята спадкоємцями, кредитори спадкодавця, у тому числі ОСББ, вправі розпочати процедуру визнання спадщини відмерлою та у подальшому стягнути заборгованість із територіальної громади.
З метою порушення прав спадкоємців квартири та недопущення переходу права власності на майно до комунальної власності (відумерла спадщина), просимо відшкодувати ОСББ заборгованість по внескам.
