Час прочитання: 8 хвилин
Кількість переглядів: 581
Дата публікації: 30.11.2023
Рейтинг:
Дата публікації: 30.11.2023
Навчаюсь на третьому курсі Державного університету економіки і технологій. Спеціалізуюсь на договірному, господарському та корпоративнмоу праві, зокрема, надаю консультації та пишу фахові статті.
Ключовим етапом при веденні будівництва є вибір земельної ділянки та юридичне оформлення права на неї.
- Перед забудовником постають декілька варіантів реалізації цього, у вигляді купівлі необхідної ділянки, орендування, або ж використання права суперфіцію, що являє собою можливість землекористувача зводити об’єкти нерухомості промислового, побутового, житлового або ж соціально-культурного спрямування на земельній ділянці, що належить іншій особі (землевласнику).
- Використання суперфіцію задовольнить інтереси обох сторін, адже забудовник не витрачатиме великі суми коштів на купівлю земельної ділянки під забудову, а власник ділянки матиме можливість отримувати певну плату за користування нею забудовником.
Правові особливості суперфіцію:
- Відповідно до ст. 413 ЦКУ підставами виникнення права на суперфіцій є договір або ж заповіт.
- За договором суперфіцію власник землі, що виступатиме в якості суперфіціара, забов’язуватиметься передати на праві суперфіцію земельну ділянку землекористувачу (суперфіціарію).
- При цьому виключною метою передачі є здійснення забудови такої ділянки.
- Суперфіцій може встановлюватися щодо земель, державної, комунальної, або ж приватної власності, але з урахуванням певних процедурних особливостей.
- Укладаючи договір, варто включати до його змісту наступні істотні умови: предмет (безпосередня передача права на користування з метою забудови), ціна, адже за користування земельною ділянкою власник може одержувати плату, а також частку від доходів ( у випадку зведення на ділянці промислових об’єктів), та строк дії самого договору.
Щодо строків, то згідно з ч. 5 ст. 413 ЦКУ встановлюються певні обмеження у користуванні ділянкою, яка належить власнику на праві державної чи комунальної власності і в такому разі строк не перевищуватиме 50 років.
- В інших випадках сторони можуть дійти згоди щодо передачі права користування на невизначений строк, або ж зі встановленням певного строку - всі ці деталі варто прописувати в договорі.
- Поряд з істотними також варто зазначати умови щодо розташування самої ділянки, мети передачі права користування, вид будівництва, яке планується на ділянці, а також умови щодо збереження об’єкта договору.
- Чинне законодавство передбачає обсяг прав та обов’язків, які виникають як у власника земельної ділянки, так і землекористувача.
- Відповідно до ст. 414 ЦКУ власник має право на отримання плати за користування ділянкою, що знаходиться в його власності, отримувати частину доходів у вищезазначеному випадку, а також володіти та користуватися об’єктом суперфіцію в межах, що встановлюються у договорі.
- Щодо забудовника, то він наділяється правом користування ділянкою, правом власності на ті об’єкти, що будуватимуться на ній, а також певними обов’язками щодо внесення плати та використання ділянки згідно з її цільовим призначенням.
- Ще однією особливістю суперфіцію є те, що він може виступати предметом відчуження, тобто вільно продаватися, обмінюватися або ж бути подарованим.
- Також законодавство наділяє правом користувача земельної ділянки передавати її в порядку спадкування, або ж вносити до статутного капіталу юридичної особи.
- Винятком є земля державної чи комунальної власності, які не підлягають відчуженню, окрім встановлених випадків.
- Для того щоб дійсно можна було свідчити про виникнення права суперфіцію, його потрібно належним чином зареєструвати.
- Для цього варто подати до державного реєстратора укладений договір. До того ж провести реєстрацію може й нотаріус, якщо сторони зверталися до нього за нотаріальним посвідченням договору.
Припинення суперфіцію та наслідки, які це може викликати:
- Право сперфіцію може бути припиненим у випадку, коли в одній особі поєднується власник та користувач земельної ділянки, у разі спливу строку даного права, або ж якщо земельна ділянка не використовувалась забудовником протягом 3 років підряд, а також у випадку відмови самого користувача від права користування.
- Звісно, факт припинення права користування може потягнути за особою виникнення певних суперечок між власником та забудовником.
- Якщо ж не було досягнуто певної згоди між сторонами, то власник ділянки наділятиметься правом вимоги до забудовника щодо знесення збудованого об’єкта нерухомості та повернення ділянки до того стану, в якому вона була на момент передачі землекористувачу.
- У випадку, якщо знесення є забороненим ( у випадку зведення житлового будинку, або якщо будинок є пам’яткою культурної спадщини) або ж недоцільним випадках, що передбачаються ч. 2 ст. 417 ЦКУ, суд може прийняти рішення про викуп власником збудованого користувачем об’єкта нерухомості або ж навпаки, про викуп забудовником земельної ділянки.
Допомога юриста в укладені договору суперфіцію:
- Укладаючи договір суперфіцію варто враховувати не тільки інтереси сторін, а й вимоги, що передбачені чинним законодавством і саме це зможе забезпечити юрист.
- Послуги юриста також будуть актуальними, якщо після припинення права користування між сторонами виникли суперечки та є потреба у врегулюванні спору всіма наявними дієвими способами.
- Попередня консультація юриста унеможливить виникнення проблем і в державні реєстрації, після проведення якої забудовник зможе належним чином користуватися земельною ділянкою.
