Правові аспекти суперфіцію

BASE (Базова) 7.91

Реклама

Ланткевич Кирило

Юрист

Україна / Дніпропетровська область

Детальніше

Час прочитання: 8 хвилин Кількість переглядів: 381

Рейтинг:

0

Дата публікації: 30.11.2023

Навчаюсь на третьому курсі Державного університету економіки і технологій. Спеціалізуюсь на договірному, господарському та корпоративнмоу праві, зокрема, надаю консультації та пишу фахові статті.

Ключовим етапом при веденні будівництва є вибір земельної ділянки та юридичне оформлення права на неї.

• Перед забудовником постають декілька варіантів реалізації цього, у вигляді купівлі необхідної ділянки, орендування, або ж використання права суперфіцію, що являє собою можливість землекористувача зводити об’єкти нерухомості промислового, побутового, житлового або ж соціально-культурного спрямування на земельній ділянці, що належить іншій особі (землевласнику).
• Використання суперфіцію задовольнить інтереси обох сторін, адже забудовник не витрачатиме великі суми коштів на купівлю земельної ділянки під забудову, а власник ділянки матиме можливість отримувати певну плату за користування нею забудовником. 

Правові особливості суперфіцію:

• Відповідно до ст. 413 ЦКУ підставами виникнення права на суперфіцій є договір або ж заповіт.
• За договором суперфіцію власник землі, що виступатиме в якості суперфіціара, забов’язуватиметься передати на праві суперфіцію земельну ділянку землекористувачу (суперфіціарію).
• При цьому виключною метою передачі є здійснення забудови такої ділянки.
• Суперфіцій може встановлюватися щодо земель, державної, комунальної, або ж приватної власності, але з урахуванням певних процедурних особливостей. 
• Укладаючи договір, варто включати до його змісту наступні істотні умови: предмет (безпосередня передача права на користування з метою забудови), ціна, адже за користування земельною ділянкою власник може одержувати плату, а також частку від доходів ( у випадку зведення на ділянці промислових об’єктів), та строк дії самого договору.

Щодо строків, то  згідно з ч. 5 ст. 413 ЦКУ встановлюються певні обмеження у користуванні ділянкою, яка належить власнику на праві державної чи комунальної власності і в такому разі строк не перевищуватиме 50 років.

• В інших випадках сторони можуть дійти згоди щодо передачі права користування на невизначений строк, або ж зі встановленням певного строку - всі ці деталі варто прописувати в договорі.
• Поряд з істотними також варто зазначати умови щодо розташування самої ділянки, мети передачі права користування, вид будівництва, яке планується на ділянці, а також умови щодо збереження об’єкта договору.
• Чинне законодавство передбачає обсяг прав та обов’язків, які виникають як у власника земельної ділянки, так  і землекористувача.
• Відповідно до ст. 414 ЦКУ власник має право на отримання плати за користування ділянкою, що знаходиться в його власності, отримувати частину доходів у вищезазначеному випадку, а також володіти та користуватися об’єктом суперфіцію в межах, що встановлюються у договорі.
• Щодо забудовника, то він наділяється правом користування ділянкою, правом власності на ті об’єкти, що будуватимуться на ній, а також певними обов’язками щодо внесення плати та використання ділянки згідно з її цільовим призначенням.
• Ще однією особливістю суперфіцію є те, що він може виступати предметом відчуження, тобто вільно продаватися, обмінюватися або ж бути подарованим.
• Також законодавство наділяє правом користувача земельної ділянки  передавати її в порядку спадкування, або ж вносити до статутного капіталу юридичної особи.
• Винятком є земля державної чи комунальної власності, які не підлягають відчуженню, окрім встановлених випадків.
• Для того щоб дійсно можна було свідчити про виникнення права суперфіцію, його потрібно належним чином зареєструвати.
• Для цього варто подати до державного реєстратора укладений договір. До того ж провести реєстрацію може й нотаріус, якщо сторони зверталися до нього за нотаріальним посвідченням договору. 

Припинення суперфіцію та наслідки, які це може викликати:

• Право сперфіцію може бути припиненим  у випадку, коли в одній особі поєднується власник та користувач земельної ділянки, у разі спливу строку даного права, або ж якщо земельна ділянка не використовувалась забудовником протягом 3 років підряд, а також у випадку відмови самого користувача від права користування.
• Звісно, факт припинення права користування може потягнути за особою виникнення певних суперечок між власником та забудовником.
• Якщо ж не було досягнуто певної згоди між сторонами, то власник ділянки наділятиметься правом вимоги до забудовника щодо знесення збудованого об’єкта нерухомості та повернення ділянки до того стану, в якому вона була на момент передачі землекористувачу.
• У випадку, якщо знесення є забороненим ( у випадку зведення житлового будинку, або якщо будинок є пам’яткою культурної спадщини) або ж недоцільним  випадках,  що передбачаються ч. 2 ст. 417 ЦКУ, суд може прийняти рішення про викуп власником збудованого користувачем об’єкта нерухомості або ж навпаки, про викуп забудовником земельної ділянки. 

Допомога юриста в укладені договору суперфіцію: 

• Укладаючи договір суперфіцію варто враховувати не тільки інтереси сторін, а й вимоги, що передбачені чинним законодавством і саме це зможе забезпечити юрист.
• Послуги юриста також будуть актуальними, якщо після припинення права користування між сторонами виникли суперечки та є потреба у врегулюванні спору всіма наявними дієвими способами.
• Попередня консультація юриста унеможливить виникнення проблем і в державні реєстрації, після проведення якої забудовник зможе належним чином користуватися земельною ділянкою.