Дата публикации: 23.05.2024
юрист, 23-летний опыт работы в сфере принудительного исполнения.
Оформление продажи жилья, часть которого принадлежит несовершеннолетнему
Несовершеннолетний ребенок, в отличие от малолетнего, имеет гораздо более широкий объем прав при совершении сделок по недвижимости. Да, она уже может ограниченно свободно и самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Согласно ч. 3 ст. 177 Семейного кодекса Украины родители несовершеннолетнего ребенка имеют право дать согласие на совершение им сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
В соответствии с положениями ч. 4 ст. 177 Семейного кодекса Украины, ст.ст. 17-18 Закона Украины «Об охране детства», разрешение на совершение сделок по недвижимому имуществу ребенка предоставляется органом опеки и попечительства после проверки, проводимой в течение одного месяца, и только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье.
Согласно ст. 11 Закона Украины «Об обеспечении организационно-правовых условий социальной защиты детей-сирот и детей, лишенных родительской опеки», органами опеки и попечительства являются районные, районные в городах Киеве и Севастополе местные государственные администрации, исполнительные органы городских или районных в городах, сельских, поселковых советов.
По результатам проведенной проверки орган опеки и попечительства принимает решение о предоставлении разрешения или отказывает, если будет установлено, что сделка противоречит правам и интересам ребенка, сужает объем существующих имущественных прав ребенка и/или нарушает охраняемые законом интересы ребенка, уменьшает или ограничивает права и интересы ребенка в отношении жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребенка на жилье.
Согласно п. 66 постановления КМУ «Вопрос деятельности органов опеки и попечительства, связанного с защитой прав ребенка» от 24 сентября 2008 г. № 866 служба по делам детей по месту нахождения имущества предоставляет консультации гражданам по подготовке необходимых документов по отчуждению имущества ребенка.
Для отчуждения имущества ребенка родители, опекуны или попечители представляют указанной службе следующие документы:
- 1) заявление каждого родителя (опекунов, попечителей);
- 2) копию паспорта гражданина Украины, временного удостоверения гражданина Украины, паспортного документа иностранца;
- 3) копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (при наличии);
- 4) документ, подтверждающий право собственности (пользования) ребенка на отчуждаемое имущество;
- 5) выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, выданный в соответствии с законодательством;
- 6) копию свидетельства о рождении ребенка;
- 7) справку с места жительства, о составе семьи и регистрации или выписке из домовой книги;
- 8) копию решения об установлении опеки над ребенком (для опекунов, попечителей);
- 9) копию решения об установлении опеки над имуществом ребенка (для опекунов, попечителей);
- 10) копию свидетельства о заключении или расторжении брака между родителями ребенка (при наличии).
В случае выезда семьи на постоянное место жительства за границу к указанным документам прилагается справка (отдела) по делам гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц по месту регистрации семьи.
Если во время проверки будет выявлено, что эта сделка противоречит правам и интересам ребенка, орган опеки и попечительства откажет в предоставлении разрешения.
Следует отметить, что сам по себе факт отсутствия обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение сделки не является безусловным основанием для признания его недействительным. Важен лишь факт нарушения прав и интересов несовершеннолетнего.
Отчуждая имущество несовершеннолетнего лица, родители (законные представители) должны обеспечить такое лицо другим жильем, которое должно отвечать определенным требованиям.
Во-первых, размер доли на право собственности должен быть равноценным.
Во-вторых, жилье должно быть пригодным для эксплуатации.
В-третьих, в доме должны быть надлежащие условия для проживания.
Только при одновременном соблюдении этих требований орган опеки и попечительства дает согласие на продажу недвижимости.
Таким образом, родители обязаны приобрести ребенку равноценное жилье (или часть).
Нотариус имеет право удостоверять сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним исключительно при наличии согласия органа опеки и попечительства.
Если это условие не соблюдено, то такая сделка может быть признана судом недействительной в соответствии с ч. 6 ст. 203, ч. 1 ст. 215 Гражданского кодекса.
Предусмотренное ст. 177 УК Украины, ст. 17 Закона Украины "Об охране детства" и ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и бездомных детей» положения о необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение родителями договора по имуществу, право на которое имеет ребенок, направленное на защиту имущественных прав детей, поэтому основанием для признания недействительным договора в отношении имущества, право на которое имеет ребенок, по иску его родителей есть нарушение имущественных прав ребенка вследствие заключения такого договора, а не сам по себе факт отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора (см. правовой вывод, высказанный в постановлениях Верховного Суда Украины от 20 января 2016 г. по делу № 6-2940ц15 и от 10 февраля 2016 г. № 6-3005цс15, а также постановление Верховного Суда по решению от 29 июля 2020 г. по делу № 202/3914/17).
Нотариальное удостоверение договоров, которые касаются объектов недвижимого имущества и заключаются с участием ребенка, обязательно.
Следовательно, как следует из вышеприведенного, для решения вопроса о продаже недвижимого имущества, права на которое имеют несовершеннолетние, целесообразно получить услуги адвоката или дельный совет юриста.
Юридический сервис «Консультант» предоставляет все виды юридических услуг, в том числе и юридические услуги онлайн. Специалисты нашего сервиса составят правовой анализ ситуации и помогут провести судебный процесс, восстановить нарушенное право и другое.
