Дата публикации: 23.05.2024
юрист, 23-летний опыт работы в сфере принудительного исполнения.
Порядок возобновления договоров аренды земли
ТекстЗемельный кодекс Украины, Закон Украины "Об аренде земли" и Закон Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" внесены изменения Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины". о противодействии рейдерству» (от 5 декабря 2019 года № 340-IX). Данные поправки конкретно касаются процедуры продления договора аренды земли.
Искусство. 126-1 был добавлен в Земельный кодекс Украины в соответствии с Законом № 340-IX. Это дополнение требует, чтобы требование о продлении договора аренды земли было четко указано в самом договоре.
В случае земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, не допускается установление сторонами условия о продлении договора, за исключением случаев, когда в собственности пользователя или приобретателя прав на земельный участок находятся здания или сооружения.
В случае, если в договоре существует условие, позволяющее его продление по истечении срока действия, договор будет автоматически продлен на тот же срок и на тех же условиях. Переоформление договора считается произошедшим без какой-либо письменной сделки между сторонами и без необходимости обращения какой-либо из сторон об исключении сведений о продлении договора из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Никаких дополнительных действий для обеспечения продления договора со стороны сторон не требуется.
При заключении договора аренды, особенно в целях застройки, крайне важно учитывать возможность того, что на момент подписания на земле может отсутствовать существующее строение. В результате нет необходимости включать положение по этому вопросу в договор аренды. Согласно статье 288 Налогового кодекса Украины обязательным является применение типовой формы договора аренды земельного участка, находящейся в государственной или муниципальной собственности, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 года. , № 220. Стоит отметить, что стороны не имеют права отходить от условий, изложенных в типовом договоре, но имеют право указать в нем отдельные условия.
Согласно Закону Украины «Об аренде земли», статья 33 предоставляет арендатору льготное положение при отсутствии какого-либо положения, позволяющего продлить срок аренды. Данное положение предоставляет арендатору исключительную возможность заключить новый договор аренды земли при условии выполнения им своих обязательств по действующему договору. Право преимущественной покупки предоставляется арендатору по истечении первоначального срока аренды.
Для гарантирования возможного продления договора аренды арендатор обязан проинформировать об этом арендодателя (наследника земельного участка) в срок, указанный в договоре, который должен быть не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора аренды. договора аренды. Помимо подачи письма-уведомления о намерении продлить договор аренды земли, арендатору также необходимо предоставить на рассмотрение проект договора.
Часть 3 статьи 126-1 Земельного кодекса содержит положение, позволяющее любой из сторон отказаться от продления договора. Этой привилегией можно воспользоваться, подав заявление в Государственный реестр прав на недвижимое имущество за месяц до истечения срока действия договора с просьбой удалить любую информацию, касающуюся продления. Если арендодатель решит не удалять эту информацию, регистрация права собственности будет автоматически продлена на тот же срок.
В случае если обе стороны решат не воспользоваться своим правом требовать удаления сведений о продлении аренды из реестра и не выполнить условия, предусмотренные статьей 126-1 Земельного кодекса Украины, арендатор обязан сообщить об этом арендодателю. о своем намерении продлить соглашение. Как указано в статье 33 Закона Украины «Об аренде земли», арендодатель обязан в месячный срок внимательно ознакомиться с письмом-уведомлением арендатора, в котором содержится предлагаемый договор аренды. В ходе проверки арендодатель обеспечивает соответствие проекта договора всем требованиям законодательства и, при необходимости, ведет переговоры с арендатором для достижения взаимопонимания относительно ключевых условий аренды. Если возражений не возникает, арендодатель приступает к оформлению договора аренды.
В случае продления договора аренды земли условия могут быть изменены по обоюдному согласию. В случае недостижения договоренности относительно арендной платы и других важных аспектов договора арендатор сохраняет за собой право досрочно расторгнуть новый договор аренды земли.
Для аренды земель государственной и муниципальной собственности договор должен быть заключен на основании решения уполномоченного лица, ответственного за передачу земельных участков в собственность или пользование, как это предусмотрено статьей 122 Земельного кодекса Украины. Если у арендодателя возникнут какие-либо опасения по поводу заключения нового договора аренды земли, арендатору будет предоставлено письменное уведомление об этом решении. Крайне важно подчеркнуть, что как отказ в новой аренде земли, так и любые задержки в заключении соглашения могут быть оспорены в судебном порядке.
До расторжения договора аренды земельного участка любая сторона имеет право подать заявление об отказе, руководствуясь правилами, изложенными в статье 26 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».
Таким образом, существует вероятность развития сценария, при котором арендатор, реализуя свое преимущественное право, обратится к арендодателю посредством письменного уведомления о продлении договора аренды земли, и в течение этого периода арендодатель приступит к подаче заявления. в Госреестр прав на недвижимое имущество удалить любые упоминания о продлении договора, тем самым сводя на нет реализацию преимущественного права.
Обращаем Ваше внимание, что положения статьи 126-1 Земельного кодекса Украины относительно продления договоров аренды земли применяются только к договорам, которые были заключены или изменены после вступления в силу Закона № 340-IX, также известного как «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам противодействия рейдерству». Для договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу настоящего Закона, условия продления будут основываться на самих договорах и правилах, действовавших на момент их заключения.
Обращаю внимание, что в случає принудтельной продажи земельного участка, орендарь имеет первоочередное право на выкуп етого участка. Исполнитель при подготовки документом на принудительную реализацию, за 30 дней до начала торгов, обязан направить нотариальное уведомлдение о принудительбной продажи. Несоблюдения этой нормы исполнителем, являэтся основанием для обжалования земельных торгов.
Юридический сервис «Консультант» подберет специалистов, которые сформируют правовой анализ ситуации и помогут быстро и эффективно приватизировать земельный участок. Юрист или адвокат быстро и качественно предоставит юридические услуги, а при отсутствии возможности лично встретиться с соответствующим специалистом, предоставят юридические услуги онлайн.
