Дата публікації: 23.05.2024
юрист, 23-річний досвід роботи у сфері примусового виконання.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX були внесені зміни до Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо процедури поновлення договору оренди землі.
Відповідно до Закону № 340-ІХ Земельний кодекс України було доповнено ст. 126-1, за якою умова про поновлення договору оренди землі має встановлюватись в самому договорі.
За наявності в договорі такої умови, після його закінчення він буде подовжений на той самий строк і на таких самих умовах. Договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення та у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення сторонами інших дій договору для його поновлення не вимагається.
Якщо йдеться про земельну ділянку комунальної або державної власності, то сторонам заборонено встановлювати умову щодо поновлення договору, окрім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Проте, укладаючи такий договір оренди, наприклад, для цілей забудови, станом на момент укладення договору оренди, будівель ще, відповідно, не буде, а тому і укладати договір оренди з такою умовою немає підстав.
Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України договір оренди земель державної чи комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Постановою Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220. А відповідно до ст. 179 Господарського кодексу України, сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
У разі відсутності у договорі умови про його поновлення, то за правилами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Для того, щоб скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, орендар зобов’язаний повідомити орендодавця (або спадкоємця земельної ділянки) у строк, встановлений договором, але не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору оренди.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
Частиною 3 ст. 126-1 Земельного кодексу встановлено можливість відмови будь якої із сторін від поновлення договору не пізніш як за 1 місяць до дати закінчення такого договору.
Сторона, яка бажає скористатися своїм правом відмови від поновлення договору, може подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Якщо ж орендодавець не скористався своїм правом щодо подання заяви про виключення з реєстру таких відомостей, державна реєстрація речового права автоматично продовжується на той самий строк.
Якщо жодна із сторін не скористалася правом подання заяви про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору оренди, а умова про поновлення договору, відповідно до ст. 126-1 Земельного кодексу України, відсутня, орендодавець отримує повідомлення від орендаря із пропозицією щодо подовження строку дії договору.
Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України.
За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Слід зазначити, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Відповідно до положень ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» звернутись із заявою про відмову сторона може в будь-який час до закінчення договору оренди землі.
Тому існує ризик виникнення ситуації, коли орендар, користуючись переважним правом, звернеться до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, орендодавець в цей час подасть заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення відомостей про поновлення договору і переважне право не буде реалізовано.
Після узгодження проекту договору, в разі відсутності взаємних заперечень, сторони підптсують договір оренди.
Слід зазначити, що правила ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Юридичний сервіс «Консультант» підбере відповідних фахівців, що сформують правовий аналіз ситуації та допоможуть швидко та ефективно приватизувати земельну ділянку. Юрист чи адвокат швидко та якісно надасть юридичні послуги, а при відсутності можливості особисто зустрітись з відповідним фахівцем, нададуть юридичні послуги онлайн.
