Поняття і види угод з нерухомістю

Нещодавно нашій команді поставили запитання: “

Нерухомість - це квартири, будинки та нежитлові приміщення, а також земельні ділянки. Тобто нерухомим можна вважати тільки те майно, яке стало результатом капітальної забудови або місцем такої забудови. Види угод з нерухомістю чітко регламентовані в цивільному кодексі, але розкидані по главам, тому без належної систематизації в них складно розібратися.

Основні види операцій з нерухомістю.

Цивільний кодекс України чітко регламентує перелік угод, які можна здійснювати з нерухомістю. Кожній з них присвячений окремий параграф в цьому нормативно-правовому акті.

Договір купівлі-продажу будинку, квартири

 Письмова, нотаріально-посвідчена згода, суть якого - оплатна передача нерухомості від одного власника іншому. Найпоширеніший шлях отримання прав на будинок, квартири, землю.

Дарування

 Письмове, завірене у нотаріуса зобов'язання передати об'єкт нерухомості в дар. Разом з усіма правами до обдаровуваного переходять всі обов'язки, пов'язані з подарунком. Дарувальник за договором дарування квартири, будинку зобов'язаний повідомити про всі нюанси, пов'язані з об'єктом.

Приватизація

Це договір між державою і фізичною особою, результатом якого стає безкоштовний перехід нерухомості у власність громадянина. Правом на приватизацію наділені всі українці незалежно від року народження і віку.

Будівництво

Через особливий статус нерухомості, просто так будувати навіть на своїй землі державою забороняється. Перед тим, як почати зведення будинку, потрібно отримати всі необхідні документи.

Договір міни

Міна або обмін можуть відбуватися як з доплатою, так і без доплати, це не змінює її правого статусу. За своєю правовою суттю договір міни є письмова, нотаріально закріплена угода, яка підтверджує факт зміни власників у двох об'єктів нерухомості одночасно.

Договір іпотеки

Договір між фізичною особою і банком, система розстрочки платежів за нерухомість. За цією системою купівля продаж квартири, будинку відбувається за рахунок банку. Він стає власником нерухомості, а громадянин - користувачем до тих пір, поки не виплатить всю вартість за договором. Після цього він стає повноправним господарем.

Оренда

Другий за поширеністю договір після купівлі-продажу. Оренда нерухомості - це передача прав на користування будинком, квартирою, іншою будівлею чи землею на обумовлений договором термін за певну плату. Закон не нормує суму оплати, але підкреслює, що вона обов'язково повинна бути.

Всі цивільно-правові угоди можна умовно розділити на дві групи: дійсні та недійсні. Ті договори, які оформлені за правилами документообігу, що не суперечать законодавству і виконуються, називаються дійсними. Проблеми виникають тоді, коли один з цих пунктів порушується.

Недійсними називають ті угоди, які:

• Складено без угоди сторін або проти волі однієї з них.
• Суперечать законам України.
• Сторони неправильно зрозуміли умови договору, і внаслідок цього виникла помилка сприйняття.
• Складено під впливом обману.
• Підписані під примусом.

Дійсний договір - це угода, яка складена і підписана добровільно, відповідно до норм цивільного права і правилами документообігу, не суперечить іншим нормам закону і повністю відображає волю сторін. Також для того, щоб вважатися дійсним, в угоді мають бути враховані всі суттєві умови, описані в цивільному кодексі.

У Цивільному кодексі для кожного типу угод є свої умови дійсності. У питаннях регулювання правовідносин, пов'язаних з нерухомістю, цей перелік особливо строгий. Всі умови дійсності діляться на загально і вузькоспеціалізовані.

До загальноправових вимог належать:

• Відповідний суб'єктний склад
• Договори з нерухомістю можуть підписувати тільки повнолітні, або неповнолітні але повністю дієздатні особи. Винятків з цього правила немає.
• Договір повинен повністю відповідати закону. Будь-яке протиріччя може зробити угоду повністю або частково недійсною. Це правило не поширюється на ті випадки, коли закон змінився після укладення угоди.
• Форма угоди - тільки письмова. У більшості випадків ця угода повинна бути завірена у нотаріуса.
• Метою договору повинно бути виконання умов договору і досягнення мети.
• Якщо ж угода фіктивна, і необхідна була для інших цілей (наприклад, затягування судового процесу), тоді воно буде визнана недійсною.

У договорів стосовно нерухомості є кілька спеціальних умов, наприклад:

Обов'язково вказується ціна, крім договорів дарування і приватизації.

Продавець або дарувальник, орендар зобов'язані надати всю наявну інформацію про квартиру, наприклад, потрібно обов'язково подати новому власнику довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах. Україна в питанні поінформованості покупця завжди стоїть на його стороні, вимагаючи у продавця всю картину того, що відбувається.

У нерухомості часто є певні правові ускладнення, наприклад: часткова власність, прописані діти. У деяких випадках вона може бути навіть залишена під заставу в банку, а покупець або орендар не знатимуть про це. Тому ще один обов'язок продавця - самостійно усунути всі ускладнення або повідомити про них покупя і вирішити це питання спільними зусиллями.

Угоди з нерухомістю - найскладніші в сфері цивільного права. Займаючись ними без належної юридичної освіти можна легко втратити гроші і час на усунення недоліків.