Як перевести приміщення з нежитлового фонду в житловий

Нещодавно нашій команді поставили запитання: “

Основним призначенням житлового фонду можна вважати постійне або тимчасове проживання громадян, а також експлуатацію в якості службового приміщення або гуртожитку. Нежитловою нерухомістю вважається та, яка не входить до житлового фонду.

Згідно з чинним ЖК, житловий фонд становлять житлові будинки та приміщення в них, віднесені до державного житлового фонду, громадському житловому фонду, житлового фонду житлово-будівельних кооперативів, приватного житлового фонду, а також житлового фонду соціального призначення. Встановлено також, що нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, не входять до житлового фонду (ст. 4 ЖК).

Згідно з новою редакцією ст. 6 ЖК, житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення (об'єкти житлової нерухомості) призначаються і повинні бути придатними для постійного проживання в них громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових приміщень і гуртожитків.

Якщо описувати ці два поняття термінами, то слід сказати наступне:

Житлове приміщення - опалювальне приміщення, розташоване в наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-гігієнічним вимогам.

Нежитлове приміщення - приміщення в житловому будинку, що не належать до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Аналізуючи норми ЖК, можна зробити висновок, що під нежитловою нерухомістю слід розуміти будь-яку нерухомість, що не входить до житлового фонду.  Виходячи з норм ЖК, використовувати житлові приміщення під виробництво заборонено, а також те, що нежитлові приміщення не повинні використовуватися як житло, на практиці виникають питання, пов'язані з перекладом житлових приміщень в нежитлові і навпаки.

Умови та обмеження переведення нежитлового приміщення в житлове:

Перехід нежитлового приміщення в житлове приміщення не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб.

Всі несучі конструкції житлових приміщень, як в приватних будинках, так і в багатоквартирних комплексах, повинні відповідати експлуатаційному стану, без деформованості і наявності тріщин, які знижують їх несучі по навантаженнях функції. Іншими словами, всі зведені конструкції житлового приміщення не повинні представляти небезпеку для життя власників.

У житловому приміщенні всі комунікації повинні бути облаштовані таким чином, щоб не виникало ризику для травмування мешканців будинку або квартири, як всередині, так і біля прилеглої до цього приміщення території. Враховується ширина, висота стель, розміри вікон і дверей, санітарний стан горищ і підвалів, наявність пандусів.

У житловому приміщенні повинні бути присутніми інженерні комунікації: електрика, система опалення, вентиляція (в багатоквартирних будинках - відведення каналізаційних вод і газопостачання). За законодавством дозволяється не мати в житловому приміщенні одно- або двоповерхового будинку централізованого водопроводу та газопостачання. Всі ці інженерні комунікації в житлових приміщеннях повинні також відповідати санітарно-епідеміологічним нормам безпеки. Наприклад, за санітарними нормами не допускається обладнання об'єднаних вентиляцій для єдиного каналу кухонь (санвузлів) та житлових кімнат.

Житлові приміщення повинні бути захищені від витоків води побутового використання спеціальними пристроями. Також не допускається проникнення дощової води в приміщення, призначені для житла.

Існує ряд обмежень, встановлених законодавчо, щодо введення приміщення в житловий фонд.         

Перше - це те, що звернутися з заявою про введення об'єкта в житловий фонд може тільки власник нерухомості. Ні орендар, ні інший користувач приміщення не має права клопотати про переведення даної нерухомості в житло.

Іншим фактором, який ускладнює процес введення в житловий фонд, є обтяження майна. При наявності того чи іншого обмеження неможливо не тільки здійснювати операції з нерухомістю, а й провести процедуру його перетворення в житлову площу. Дана проблема може виникнути з наступних причин: Накладення обтяжень судовими органами в результаті боргових зобов'язань. При цьому відомості про обтяження майна фіксується в електронних реєстрах.

При судових суперечках, предметом яких виступає нежитловий об'єкт, судом може бути накладено арешт, що є поширеною судовою практикою. Арешт судна також унеможливлює подальші дії і операції з майном. Майно є предметом договору застави або іпотеки, на підставі чого виступає в якості застави у банківської установи.

Відносно об'єкта укладено договір оренди на певний термін. У той період, поки орендар має право користування приміщенням згідно договору, неможливо перевести об'єкт з нежитлового фонду в житловий.

До приміщень, які не можуть змінити свій статус, можна віднести наступні об'єкти:

Підвали і нерухомість на цокольних поверхах. Рівень підлоги квартири не повинна бути нижче рівня землі.

Дачі та інші будівлі, розташовані за межами населеного пункту на землях сільськогосподарського призначення.

Будинки, позбавлені комунікацій і внутрішніх перегородок.

Інша нерухомість при правильному підході і дотриманні хронології дій, може перекладатися в статус житлової. Головне неухильно дотримуватися вимог законодавства та правильний алгоритм дій.

Подавати зібрані документи потрібно в орган місцевого самоврядування. При подачі паперів слід дотримуватися 2 важливих правила:

органи повинні знаходитися в тому населеному пункті, де розташоване приміщення (якщо їх там немає - в найближчому місті);

подавати заяву потрібно одночасно з документами, так як заявку без документів ніхто розглядати не буде.

Перед тим, як подавати документи, слід звернутися в БТІ за технічним планом (паспортом) приміщення. Він обов'язково повинен бути присутнім в списку документів, що додавалися до заяви в місцевий орган влади. Для того щоб змінити призначення приміщення, необхідно зібрати пакет документів:

 заява власника об'єкта нерухомості, з його проханням про зміну призначення з нежитлового в житловий;

технічний паспорт приміщення;

документи, які підтверджують право власності на об'єкт;

для багатоповерхових будинків необхідно надати поверховий план багатоповерхівки;

документація з перепланування, якщо така виконувалася або передбачає проводитися.

Якщо потрібно перевести дачний будиночок в житловий, знадобляться такі документи: заяву про зміну призначення об'єкта нерухомості;

право власності на сам будинок;

згода співвласників в письмовій формі;

 висновок технічного огляду, в якому є інформація про наявність всіх необхідних комунікацій для постійного проживання.