Дата публікації: 25.04.2023
Практикуючий адвокат та юрист з досвідом практичної діяльності у різних галузях права понад 12 років
Ця стаття буде на тему ОСББ (ОСМД) плюси і мінуси.
У ній Ви дізнаєтеся:
- Як впливати на завищені тарифи.
- Які встановлює ОСББ, на скільки це законно, чи мають вони право відключати Вас за несплату.
- Також обговоримо питання колективної відповідальності, коли хтось із мешканців будинку ні за що не платить, а решта змушені платити за нього.
В іншій статті, яка вийде також дуже скоро, ми звернемо увагу на інше питання, яке цікавить усіх, - хто має слідкувати за станом комунікацій будинку, здійснювати їхній ремонт і хто має платити, якщо стався порив труб, ОСББ, комунальні організації чи місцева влада. І підведемо підсумки, обговоримо плюси і мінуси ОСББ.
Стаття створена на прохання підписників, які зіткнулися з конфліктом з ОСББ і не знають, як його вирішити.
Що робити, якщо ОСББ встановлює завищені тарифи ЖКГ
Люди мені часто скаржаться, що тарифи на комунальні послуги у них в ОСББ завищені, що ОСББ саме встановлює незрозуміло які тарифи, що з ними комунальні організації укладають договори з тарифами як для юридичних осіб, а не для населення, що формування тарифів непрозоре.
Давайте з Вами розберемося, що законно, а що ні, і як має відбуватися процес формування тарифів в ОСББ.
Почнемо з питання про тарифи на електроенергію, на воду, на газ, на опалення, на вивезення сміття, обслуговування будинку та на інші послуги.
- У ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" чітко зазначено, що вищим органом управління ОСББ є загальні збори учасників. Що вони збираються не рідше 1 разу на рік. І є виключний перелік питань, які можуть вирішувати тільки загальні збори.
- Серед цього переліку є питання щодо обрання членів правління та щодо визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
- Це означає, що розмір тарифів ЖКГ та інших платежів з обслуговування будинку визначає не управитель ОСББ, а всі члени багатоквартирного будинку на загальних зборах більшістю голосів.
Тому якщо у Вас у будинку ОСББ і у Вас виникає підозра що тарифи на обслуговування завищені, то перше, що Вам потрібно, це звернутися з письмовим запитом до правління ОСББ з проханням надати копії протоколів загальних зборів про затвердження розмірів тарифів. Також можете витребувати копії їхніх договорів, укладених з комунальними організаціями.
Звертайтеся письмово, під штамп і під розпис, або поштою, і вимагайте письмової відповіді.
- Якщо відповіді немає або ж судячи з відповіді Ви бачите, що жодних загальних зборів не проводилося, тарифи затверджували члени правління ОСББ за своїм бажанням і на свій розсуд, незрозуміло за якими формулами, то це привід звертатися до суду і оскаржувати тарифи ЖКГ, затверджені ОСББ незаконним шляхом.
- Також можна не платити за послуги і при зверненні ОСББ до суду з позовом про примусове стягнення заборгованості вже займатися цим судовим процесом, надавати докази незаконності формування тарифів і дій ОСББ.
Один із підписників повідомив мені, що у них комунальні організації укладають з ОСББ договори про електропостачання, водопостачання, газопостачання за тарифами як для юридичних осіб, які в рази вищі, ніж для населення, і в підсумку страждають усі мешканці будинку.
- У цьому випадку йдеться про порушення законних прав мешканців будинку насамперед з боку комунальних служб. ОСББ комунальні послуги не надають, вони лише керують обслуговуванням будинку. А надають Вам комунальні послуги все ті ж організації, що й були. І саме ці комунальні організації встановлюють Вам завищені тарифи порівняно з тарифами для населення, затвердженими державою.
- У цьому випадку, на мій погляд, насамперед саме ОСББ має звертатися до суду з позовом і оскаржувати такі неправомірні нарахування, тарифи. Бо це явні порушення прав мешканців будинку. А ОСББ має захищати їхні інтереси. Не важливо, з ким комунальні організації укладають договори - з ОСББ чи з кожним власником квартири безпосередньо. У цьому випадку мають застосовуватися тарифи для населення.
- Ну а якщо Ваш ОСББ не хоче звертатися до суду, або ж мешканці будинку не готові фінансувати додатково пов'язані з цим витрати, то Ви самі також можете оскаржувати ці незаконні нарахування в судовому порядку. І в такому разі раджу залучати відповідачами у справі і саме ОСББ, і комунальні організації. А далі вже розбиратися, хто правий, а хто винен.
При цьому при формуванні тарифів важливо враховувати, що розмір тарифів має відповідати розміру витрат ОСББ на утримання будинку. Що стосується комунальних платежів за світло, газ, воду, опалення, тут зрозуміло, що вони мають бути такими ж, як і були.
А ось що стосується послуг з вивезення сміття, обслуговування комунікацій - це все підлягає обговоренню. І, приміром, якщо загальні збори мешканців будинку вирішать, що це коштує 5 копійок на місяць, то тоді врахуйте, що сміття у Вашому будинку вивозитимуть у найкращому разі раз на рік, а комунікації взагалі не ремонтуватимуть, поки все не розвалиться. ОСББ формує свій бюджет і видатки з Ваших внесків, і жодних додаткових державних фінансувань чи джерел доходу в нього немає. Тому за що заплатите - те й отримаєте.
І за моїми суб'єктивними підрахунками, коли я давно цікавилася темою створення ОСББ, вийшло, що утримання багатоквартирного будинку з боку ОСББ, навіть за умови, що керівний склад чесний і все прозоро, обходиться набагато дорожче, ніж звичайні тарифи та квартплати, які ми сплачуємо в ЖЕК.
Так, справді, можна зробити зі свого будинку справжню картинку. І це зробити простіше, якщо у Вас ОСББ і хороша організація діяльності в ньому. Але це, як правило, дорожче. Тож обирайте, що Вам важливіше.
Відключення електроенергії за несплату з боку ОСББ
- Часто ОСББ до злісних неплатників застосовують санкції у вигляді їх відключення від комунальних послуг. І найчастіше відключають світло або перекривають воду, якщо це можливо у Вашому багатоквартирному будинку.
- Так ось, ці дії з боку ОСББ незаконні і Ви маєте повне право на них скаржитися і оскаржувати в судовому порядку.
- ОСББ комунальні послуги не надають, вони управляють будинком. Тому і відключати від цих комунальних послуг вони не мають права, це можуть робити тільки самі комунальні організації.
- Ба більше, на період дії воєнного стану в Україні відключення від комунальних послуг населення за несплату заборонено.
- Але звісно ж, перед походом до суду, потрібно зважити всі за і проти. Вашу суму боргу, законність або незаконність нарахувань, і на скільки вона співмірна з витратами на судовий процес.
- Іноді, якщо нарахування незаконні, логічно їх оплатити, щоб не сидіти без світла, а далі оскаржувати через суд. Але знову ж таки, кожну ситуацію потрібно оцінювати індивідуально.
- Судовий процес оскарження незаконного відключення ініціювати можна, але це не завжди рентабельно. Тому на практиці відключення хоч і не законні, але дієві щодо боржників.
Чи можуть члени ОСББ отримувати пільги, субсидії за оплату комунальних послуг
Створення ОСББ на пільги та субсидії ніяк не впливає. Воно їх не прибирає і не додає. Тому якщо Ви мали якісь пільги на оплату комунальних послуг, вони за Вами і залишаться.
Чи можна вийти зі складу ОСББ і перестати бути його членом
Ні, на жаль, цього зробити неможливо. Якщо ОСББ було створено, значить до його складу входять власники всіх квартир цього будинку. Одна квартира не може вийти зі складу ОСББ. Це не можливо. Процедури прийняття в членство теж не існує. Усі власники автоматично є учасниками ОСББ.
Але дещо зробити можна, якщо Ви незадоволені правлінням ОСББ і його члени викликають у Вас недовіру. Ви можете зібрати загальні збори всіх мешканців будинку, обговорити на них питання припинення повноважень управителя, обрання нового управителя або передачу повноважень з управління будинком іншій керуючій організації.
Як уникнути колективної відповідальності та колективних оплат за обслуговування будинку
Це дуже складне питання. Так, обов'язок оплачувати послуги з обслуговування будинку, його комунікацій мають нести всі члени ОСББ спільно. Але часто буває так, що одні квартири не платять, а інші за рахунок підвищень тарифів повинні платити за всіх.
Тут можна порадити тільки одне. Правлінню ОСББ стосовно боржників вчасно проводити судові процедури стягнення заборгованості. І контролювати процес виконання рішень суду.
І все, на жаль, інакше це питання ніяк не вирішити.
У цій статті я розповіла як впливати на завищені тарифи, які встановлює ОСББ, на скільки це законно, чи мають вони право відключати Вас за несплату. Також ми обговорили питання колективної відповідальності, коли хтось із мешканців будинку ні за що не платить, а решта змушені платити за нього.
Правовий аналіз ситуації - в усьому цьому допоможуть послуги адвоката.
