Детальніше
Дата публікації: 01.05.2023
Практикуючий адвокат та юрист з досвідом практичної діяльності у різних галузях права понад 12 років
Ця стаття буде на тему ОСББ (ОСББ) плюси і мінуси.
У ній ми звернемо увагу на питання, яке цікавить усіх, - хто повинен стежити за станом комунікацій будинку, здійснювати їхній ремонт і хто повинен платити, якщо стався порив труб, ОСББ, комунальні організації або місцева влада. І підведемо підсумки, кому потрібно створювати ОСББ, а кому ні.
В іншій статті, яка вже опублікована, Ви дізнаєтеся, як впливати на завищені тарифи, які встановлює ОСББ, на скільки це законно, чи мають вони право відключати Вас за несплату. Де ми обговорюємо питання колективної відповідальності, коли хтось із мешканців будинку ні за що не платить, а решта змушені платити за нього.
Хто повинен стежити за станом комунікацій будинку, ОСББ або ж місцеві органи влади
- Тут важливо розуміти, що власники квартир у багатоквартирних будинках також є власниками на праві спільної сумісної власності місць загального користування, тобто дахів, підвалів, комунікацій, коридорів, стояків тощо.
- І якщо Ви створили ОСББ, то, зрештою, стежити за цим усім мають власники, тобто мешканці будинку. Можливо я когось здивувала, але це так.
- І органи місцевої влади ніяк Ваш будинок фінансувати не повинні. У них немає такого обов'язку за законом.
- Згідно зі ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" саме співвласники будинку зобов'язані забезпечувати технічне обслуговування і, за необхідності, проведення поточного та капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.
Коли Ви платите квартплату в ЖЕК, то ЖЕК зобов'язаний надавати послуги з обслуговування будинку. І до Ваших тарифів входить обслуговування комунікацій будинку і місць загального користування, вивезення сміття тощо. Як ЖЕКи з цим справляються, ми знаємо. На жаль, не дуже. Але це інше питання. За законом повинні справлятися. А вже чекати від них дива, судитися чи самим розв'язувати питання власним коштом - уже кожен визначає сам.
- І оскільки ЖЕК - це комунальна організація, буває їм сприяють органи місцевої влади. Тому з деяких питань все ж таки допомога буває.
- При цьому, коли Ви створюєте ОСББ, то договір з ЖЕКом, як правило, вже розірвано. І вже саме ОСББ обирає, хто і які послуги надаватиме для обслуговування будинку. Іноді знову той самий ЖЕК для виклику сміття і наймають, але не завжди це так.
- Тому, щоб відповісти на запитання, що повинно робити ОСББ, чи повинно воно ремонтувати комунікації, і хто винен, у тому, що нічого не робиться, потрібно перш за все побачити, з чого формуються Ваші тарифи на обслуговування будинку. Що там Ви на загальних зборах вирішили, за що Ви платите щомісяця, а що покладається на Вас періодично як додаткові витрати.
Приміром, можливо, на загальних зборах було ухвалено рішення, що Ви сплачуєте комунальні послуги та послуги з вивезення сміття і прибирання території. І все.
І якщо це так, тоді обслуговування комунікацій будинку у Ваш тариф не входить. Це означає, що ОСББ має укласти договір на ремонт комунікацій з якоюсь організацією, і вартість послуг за ним оплачується всіма мешканцями будинку окремо, додатково до Вашої щомісячної плати.- Якщо ж до Вашого тарифу включено послуги з обслуговування комунікацій - то справа інша, вимагайте надання вже оплачених послуг з ОСББ. Якщо ОСББ відповідає, що, наприклад, вони уклали про це договір з ЖЕКом або іншою організацією, а вони нічого не роблять, і звертайтеся туди, до них, то це теж неправильний підхід.
- Саме ж ОСББ і має на них скаржитися і з ними судитися за невиконання ними договору. У цьому й полягають їхні послуги як управителя будинку.
- Тут Ви, як мешканець будинку, маєте право запитати, а що ОСББ зробило для того, щоб змусити ЖЕК надати послуги.
- Якщо й справді було купа письмових звернень, позовів, а результатів немає, то тоді, на жаль, потрібно або чекати далі, що щось налагодиться, або вирішувати це питання власним коштом.
- Зрештою виносити його на обговорення загальних зборів.
- Ну а якщо ОСББ нічого не робило, то вже претензії до ОСББ.
При цьому, якщо нічого не зрозуміло, хто винен ОСББ чи ЖЕК, чи якась іще організація, то можна пред'являти позов про зобов'язання здійснити ремонт комунікацій або стягнути витрати за це і до перших, і до других, а далі вже розбиратися, хто має рацію, а хто винен, у рамках судового процесу.
Але пам'ятайте, що Ваші звернення до органів місцевої влади з проханням допомогти, якщо у Вас ОСББ, найімовірніше, ні до чого не приведуть.
На жаль, у нас багато хто мислить ще старими мірками, що ми відповідаємо тільки за свої квартири, а все інше хтось зробить або допоможе.
Ніхто не зробить і не допоможе. І на Ваше звернення Ви найімовірніше отримаєте відповідь, що до комунальної власності Ваш будинок не належить, що у Вас ОСББ, і вони Вас обслуговувати й фінансувати не повинні.
Тому, якщо у Вас ОСББ, то правило просте. Або Ви самі у Вашому ОСББ організовуєте все за свої кошти, або нічого не робиться. Це погано, але це правда життя.
Що стосується комунальних організацій, водоканалів та інших, вони відповідають за комунікації за межами введення в будинок і прибудинкової території. Тут потрібно бачити документи, де знаходиться точка розділу між водоканалом, наприклад, і введенням комунікацій у Ваш будинок. А якщо незрозуміло, залучати в рамках судового процесу відповідачами і тих, і інших, і з'ясовувати, хто і що повинен.
Судовий процес теж іноді потрібно розпочинати, і консультація юрист буде його гарним початком.
ОСББ плюси і мінуси
1. Для початку розберемося, що таке ОСББ. ОСББ - це об'єднання співвласників багатоквартирних будинків.
- Кілька років тому скрізь просувалася тема створення ОСББ. І аргументація була така. ЖЕКи давно себе вичерпали, квартплату беруть, нічого не роблять, а ми ось відокремимося, і самі будемо себе обслуговувати, і буде все дешевше, простіше, і буде в нас найкращий будинок на районі.
- Звичайно, якась частка правди в цій інформації є. ЖЕКи справді мало що роблять зараз, комунікації в старих будинках нікуди не годяться, їх ніхто не ремонтує, сміття вивозять невчасно, освітлення прибудинкової території - не будемо про нього говорити, та й узагалі весь час скаржаться на брак фінансування. І це правда життя.
2. При цьому на скільки все простіше з ОСББ?
- На мій погляд, не набагато. І, на мій погляд, за такою рекламою ОСББ стоїть небажання місцевої влади та ЖЕКів вирішувати питання з ремонту внутрішньобудинкових комунікацій, які вже багато де вийшли з ладу, власним коштом.
- Щойно Ви створюєте ОСББ - усі питання з ремонту всіх комунікацій переходять на Вас. І здійснюються за Ваш рахунок.
- Простіше з ОСББ буде тільки якщо підвищити тарифи на обслуговування будинку, та ще й якщо управитель ОСББ буде чесним і хорошим організатором.
- А на практиці часто виходить, що платити за завищеними тарифами учасники ОСББ не згодні, і в підсумку всі стикаються з тією самою нестачею фінансування. І далеко не в кожному ОСББ на чолі сидить чесний і порядний керівник.
- У підсумку отримуємо аналог ЖЕКу у всій його красі, тільки з одним нюансом. Після створення ОСББ до ЖЕКу або до місцевої влади вже претензій жодних. Усе за рахунок мешканців будинку.
Коротко озвучу плюси і мінуси ОСББ.
Плюси ОСББ - організувати маленький колектив завжди простіше, ніж державу; Ви можете впливати на керівництво, обирати керівний склад; Вам простіше розв'язувати нестандартні питання, якийсь ремонт будинку, Ви залежите тільки від мешканців будинку та їхніх рішень.
Мінуси ОСББ - тарифи з обслуговування будинку, як правило, вищі за квартплату; Ви власним коштом несете витрати на ремонт внутрішньобудинкових комунікацій, місць загального користування, даху; як Ви організуєте процес управління - залежить тільки від Вас, за Вас ніхто нічого не зробить; ризик самовільних незаконних дій з боку ОСББ із завищення тарифів, незаконних відключень, які треба довго оскаржувати в судовому порядку, якщо виник конфлікт; питання боржників і колективної відповідальності лягають на Вас.
Тому, якщо готові нести додаткові витрати і у Вас хороша організація управління всередині будинку - тоді ОСББ Ваш варіан
А якщо не готові, організації немає, платити ніхто і ні за що не хоче, та ще й будинок старий, комунікації тримаються на чесному слові, - тоді я Вам ОСББ створювати не раджу.
У цій статті я розповіла про ОСББ (ОСББ) плюси і мінуси, про те, хто повинен стежити за станом комунікацій будинку, здійснювати їхній ремонт і хто повинен платити, якщо стався порив труб, ОСББ, комунальні організації або місцева влада. Також уже опубліковано статті про те, як впливати на завищені тарифи, які встановлює ОСББ, на скільки це законно, чи мають вони право відключати Вас за несплату. Де ми обговорюємо питання колективної відповідальності, коли хтось із мешканців будинку ні за що не платить, а решта змушені платити за нього. Раджу всім ознайомитися.
Правовий аналіз ситуації потрібно робити кожного разу перед прийняттям важливих рішень, і адвокат Вам у цьому допоможе.
